Proseguono i lavori intorno al superbonus. In quasi tutta Italia ci si accinge ad aprire i primi cantieri in molti casi vengono al pettine dubbi e problematiche intorno all’applicazione delle norme su una materia complessa come quella urbanistico-architettonica italiana. Il Mef ha, quindi, pubblicato una lunga serie di domande frequenti nelle assemblee di condominio o ai professionisti incaricati delle prime analisi preliminari. Riportiamo di seguito quelle più significative.
Proprietario di più unità immobiliari
Sono proprietario di un intero edificio composto da diverse unità immobiliari. Vorrei effettuare dei lavori al termine dei quali ciascuna unità immobiliare acquisterebbe accesso autonomo ed autonomia funzionale. Posso accedere al Superbonus?
Ai fini di una valutazione dei requisiti di accesso alla detrazione da Superbonus, la situazione va considerata sempre ante intervento, quindi la risposta è no. Non è possibile applicare il Superbonus agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario. Va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione della agevolazione.
Villetta unifamiliare
Vivo in una villetta unifamiliare e negli anni scorsi ho sostituito circa la metà delle finestre presenti, fruendo della detrazione al 50 per cento. Ora vorrei rifare il cappotto termico e sostituire le altre finestre. Posso usufruire del Superbonus?
Anche se il soggetto che sostiene le spese già fruisce della detrazione del 50% o del 65% per un intervento effettuato in anni precedenti, è possibile, in caso di nuovo intervento e in presenza di tutte le condizioni di legge (in particolare miglioramento di due classi energetiche fra “trainanti” e “trainati”), fruire del Superbonus del 110% in relazione a interventi eseguiti sullo stesso immobile oggetto di precedente intervento. In particolare, a fronte di un intervento trainante (nel caso di specie il rifacimento del cappotto termico) si possono sostituire anche solo parzialmente le finestre con il 110 per cento (intervento trainato), sempre se complessivamente si consegue il miglioramento energetico di due classi.
Cappotto termico: come si calcola il 25%
Ai fini del rifacimento del cappotto termico, come si calcola il 25 % della superficie disperdente lorda dell’edificio? Si deve avere riguardo all’intero edificio o solo ai vani riscaldati?
Il Superbonus spetta per interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. Diversamente dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari. L’agevolazione si applica se l’intervento di isolamento termico coinvolge il 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio, da intendersi come integralmente considerato, senza cioè distinzione tra vani riscaldati e non.
Superbonus anche per la bonifica dell’amianto
Le spese di smaltimento e bonifica in amianto/eternit rientrano nell’agevolazione Superbonus 110% ?
Nel caso di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio, la detrazione spetta nel limite massimo di spesa previsto anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.
La gestione dei balconi
I balconi possono usufruire del Superbonus?
Se i lavori di coibentazione ammessi riguardano anche i balconi, i relativi lavori potranno beneficiare del Superbonus 110%, così come quelli necessari al loro ripristino (per esempio la ripavimentazione). In caso contrario, se sono presenti tutti i requisiti oggettivi e soggettivi, per i balconi potrebbe trovare applicazione il bonus facciate al 90%.
Demolizione e ricostruzione
Se si realizza un intervento di demolizione e ricostruzione agevolabile sia ai fini dell’efficientamento energetico che della riduzione del rischio sismico, come calcolo il limite di spesa ammissibile ai fini del Superbonus 110%?
Vi sono dei limiti di spesa. Per la ricostruzione della parte strutturale per la spesa di messa in sicurezza sismica vi è il limite di € 96.000. Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico si possono sommare i massimali previsti dalla norma del Superbonus alla predetta soglia di € 96.000.
Superbonus per interventi di edilizia libera
Si ritiene che se gli interventi per cui si richiede l’agevolazione fiscale rientrano nell’edilizia libera, sia sufficiente un’autocertificazione attestante la data di inizio dei lavori e il possesso dei requisiti che danno diritto alla detrazione. Per capire quale procedura edilizia è necessario seguire o quale titolo abilitativo è richiesto, si deve consultare la Tabella A, Sezione II – Edilizia, allegata al cosiddetto Decreto Scia (D. Lgs. 222/2016).
Superbonus 110% in condominio: le assemblee
All’interno di un condominio si vogliono eseguire i lavori di rifacimento del cappotto termico ed usufruire del Superbonus. Durante l’assemblea per deliberare i lavori un condòmino dissente dalla decisione e lo fa rilevare nel verbale. L’assemblea approva comunque, l’intervento con le maggioranze previste dalla legge. I millesimi del condòmino dissenziente non vanno considerati e quindi non partecipa alle spese per il rifacimento del cappotto termico?
La spesa per il lavoro di efficientamento energetico deliberata nel rispetto delle maggioranze assembleari si riparte tra tutti i condomini in base alla proprietà millesimale di ciascuno di essi. Diversamente in base a diversi criteri eventualmente stabiliti dal condominio. Il rifacimento del cappotto termico dell’intero condominio è un intervento che si esegue sulle parti comuni. Sono tenuti a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà tutti i condomini, compreso chi dissente dall’esecuzione dei lavori.
Le assemblee di condominio
Ho letto che è richiesta una maggioranza assembleare bassa (la maggioranza degli intervenuti in assemblea di condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio) per dare il via ai lavori con il Superbonus. Ma l’opzione per i singoli condomini non dovrebbe essere autonoma e personale?
La disposizione relativa al quorum deliberativo si riferisce alla delibera con la quale il condomìnio decide di effettuare i lavori ricadenti nell’agevolazione del Superbonus . Rimane invece al singolo condòmino la decisione sulla detrazione, sullo sconto in fattura o sulla cessione del credito.
Superbonus 110% in condominio: gli abusi edilizi
Abito in un condominio di 12 appartamenti. All’interno di uno degli appartamenti è stato realizzato un abuso edilizio, che però non coinvolge le parti comuni dell’edificio. È possibile accedere al Superbonus 110% per il rifacimento del cappotto termico o l’accesso alla agevolazione è precluso dall’abuso all’interno del singolo appartamento?
Il comma 13 ter dell’articolo 119 del Decreto Rilancio prevede che nel caso di interventi sulle parti comuni, lo stato legittimo dell’immobile deve essere asseverato con riferimento alle parti comuni dell’edificio interessato dagli interventi e non con riguardo alle singole unità immobiliari.
Superbonus 110% in condominio: le pertinenze
Ai fini della quantificazione della spesa massima agevolabile per specifico intervento, laddove è previsto il calcolo in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio residenziale condominiale, devono essere conteggiate solo le unità immobiliari abitative o anche le pertinenze?
Si ritiene che nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze. In concreto in un condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa ammissibile è fatto utilizzando come moltiplicatore 8.
La questione dei box
Sono proprietario di un box che è sito all’interno di un condominio. Su questo condominio verranno eseguiti lavori sulle parti comuni che potranno beneficiare del Superbonus e che dovrò sostenere anche io per i millesimi di mia competenza. Io che sono proprietario solo di un box all’interno del condominio potrò avere accesso alla detrazione al 110% per i lavori sulle parti comuni?
Sì, l’Agenzia delle Entrate precisa che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.
Le pertinenze
Cosa si intende per pertinenze?
Dal punto di vista tributario, sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione.
